Sirküler No:2010-047:Taşınmaz ve taşınmaz niteliği taşıyan mal ve hakların satışında katma değer vergisi uygulaması ile ilgili 58 numaralı Kdv Sirküleri

Ta_1nmaz ve ta_1nmaz nitelii ta_1yan mal ve haklar1n sat1_1nda katma deer vergisi uygulamas1 ile ilgili kdv sirküleri a_a1dad1r.

KATMA DEER VERG0S0 S0RKÜLER0/58

1- Giri_

Ba_kanl11m1za intikal eden olaylardan, ta_1nmaz teslimlerinde KDV uygulamalar1na ili_kin baz1

tereddütlerin olduu anla_1lm1_ ve a_a1daki hususlar1n aç1klanmas1na gerek duyulmu_tur.

2- Konuyla 0lgili Yasal Hüküm ve Düzenlemeler

KDV Kanununun 1 inci maddesine göre ta_1nmazlar1n;

- ticari, z1rai, mesleki faaliyet kapsam1ndaki teslimleri,

- bu faaliyetler kapsam1na girmese dahi müzayede mahallerindeki sat1_lar1,

KDV nin konusuna girmektedir.

Bu hükümler çerçevesinde, ticari nitelik ta_1mayan veya en az iki isteklinin kat1l1m1 suretiyle müzayede

yoluyla yap1lmayan ta_1nmaz sat1_lar1 KDV nin konusuna girmediinden vergiye tabi bulunmamaktad1r.

Örnein, bir ki_inin özel mülkiyetine konu bir ta_1nmaz1, ba_ka bir ki_i veya kuruma satmas1, ticari faaliyet

kapsam1nda bir i_lem olmad11ndan KDV ye tabi tutulmayacakt1r.

KDV oranlar1, KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdii yetkiye dayan1larak 30/12/2007 tarih ve 26742

say1l1 Resmi Gazetede yay1mlanan 2007/13033 say1l1 Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile Kararnameye ekli I

say1l1 listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II say1l1 listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, bu

listelerde yer almayan vergiye tabi i_lemler için % 18 olarak tespit edilmi_tir.

Söz konusu Kararname Eki I say1l1 listenin 11 inci s1ras1nda "Net alan1 150 m2 ye kadar konut teslimleri"

ibaresi yer almaktad1r. Bu itibarla, KDV ye tabi ta_1nmaz teslimlerinde KDV oran1; net alan1 150 m²'yi

a_mayan konutlar için % 1, 150 m2 yi a_an konutlar ile m2 s1n1rlamas1 olmaks1z1n dier bütün ta_1nmazlar

için % 18 dir.

Öte yandan, KDV Kanununun 17 nci maddesinin 4 numaral1 f1kras1n1n;

-(p) bendinde, Hazinece yap1lan ta_1nmaz teslimi ve kiralamalar1, irtifak hakk1 tesisi, kullanma izni ve ön

izin verilmesi i_lemleri,

-(r) bendinde, kurumlar1n aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam y1l

süreyle bulunan i_tirak hisseleri ile ta_1nmazlar1n sat1_1 suretiyle gerçekle_en devir ve teslimler,

KDV den istisna edilmi_tir. Ancak, Kanunun 17/4-r maddesindeki istisna hükmü, istisna kapsam1ndaki

Konusu : Ta_1nmaz ve ta_1nmaz nitelii ta_1yan mal ve haklar1n sat1_1nda katma deer

vergisi uygulamas1.

Tarihi : 23/6 /2010

Say1s1 : KDVK-58/ 2010-6

0lgili Olduu Maddeler

ve Tebliler

: KDV Kanunu 1/1, 1/3-d, 17/4-r, 17/4-p, geçici 28 nci maddeler

k1ymetlerin ticaretini yapan kurumlar1n, bu amaçla aktiflerinde bulundurduklar1 ta_1nmaz ve i_tirak hissesi

teslimleri için geçerli deildir.

Ayr1ca, 5904 say1l1 Kanunun 13 üncü maddesinin (b) bendi ile KDV Kanununun 17/4-k maddesinde yer

alan "konut yap1 kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri" ibaresi madde metninden ç1kar1lm1_; 5904

say1l1 Kanunun 16 nc1 maddesiyle KDV Kanununa eklenen geçici 28 inci maddede de, "Bu maddenin

yürürlüe girdii tarihten (3/7/2009) önce bina in_aat ruhsat1 alm1_ olan konut yap1 kooperatiflerince,

üyelerine yap1lan konut teslimleri katma deer vergisinden müstesnad1r." hükmüne yer verilmi_tir.

3. Uygulamada Ortaya Ç1kan Tereddütlerle 0lgili Aç1klamalar

3.1. Müzayede Yoluyla Yap1lan Ta_1nmaz Sat1_lar1

0cra daireleri, mahkeme sat1_ memurluklar1, belediyeler ve dier kamu veya özel hukuk tüzel ki_ileri

taraf1ndan müzayede yoluyla yap1lan ta_1nmaz (konut veya daire, i_yeri, arsa, arazi) sat1_lar1 ile ta_1nmaz

niteliini haiz dier mal ve haklar1n sat1_1 KDV Kanununun 1/3-d maddesine göre KDV ye tabidir.

Müzayede yoluyla sat1lan net alan1 150 m2 ye kadar konutlar % 1 oran1nda KDV ye tabidir. 150 m2 lik

alan1n hesab1nda 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliinin (E) bölümünde aç1kland11 gibi, genel olarak duvar

yüzlerinde 2,5 cm s1va bulunduu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmi_ bulunan kaba yap1 boyutlar1n1n

her birinden 5 er cm. dü_ülecektir.

Ancak, konutlarda kap1 ve pencere _eritleri, duman ve çöp bacas1 ç1k1nt1lar1, 1_1kl1klar ve hava bacalar1;

karkas binalardaki kolonlar1n duvarlardan ta_an di_leri; bir konuttaki balkonlar1n veya arsa zemininden 0,75

m den yüksek teraslar1n toplam1n1n 2 m2 si; çok katl1 binalarda yap1lan çekme katlar1n etraf1nda kalan ve

ticaret bölgelerinde zemin katlar1n kom_u hududuna kadar uzamas1 ile meydana gelen teraslar; çok katl1

binalarda genel giri_, merdiven, sahanl1klar ve asansörler; iki katl1 tek ev olarak yap1lan konutlarda iç

merdivenlerin alt1nda 1,75 m yüksekliinden az olan yerler; bodrumlarda konut ba_1na bir adet, konutun

bulunduu bina d1_1nda konut ba_1na 4 m2 den büyük olmamak üzere yap1lan kömürlük veya depo;

kalorifer dairesi, yak1t deposu, s11nak, kap1c1 ve kalorifer dairesi, mü_terek hizmete ayr1lan depo,

çama_1rl1k; bina içindeki garajlar ile bina d1_1nda konut ba_1na 18 m2 den büyük olmamak üzere yap1lan

garajlar, net alan d1_1nda kalacakt1r.

Bina d1_1ndaki kömürlük ve depolar1n 4 m2 yi, garajlar1n 18 m2 yi a_an k1sm1, ait olduklar1 konutun net

alan1na dahil edilecektir.

Sat1lan konutun bahçeli olmas1 halinde 150 m2 lik alan1n hesab1nda ilke olarak bahçe göz önünde

bulundurulmayacak, konutun ba1ms1z olarak kullan1lmaya esas her bir bölümü tek ba_1na dikkate

al1nacakt1r. Konutu çevreleyen arsa ve arazi, bu konutla birlikte deerlendirilecek ve konutun tabi olduu

oranda KDV ye tabi olacakt1r. Konutla birlikte deerlendirilecek arsa ve arazinin büyüklüü ise mahalli örf

ve adete göre tespit edilecektir.

Tapu sicilinde bahçeli ev, bahçeli konut gibi ibarelerle kay1tl1 ta_1nmazlar1n üzerinde fiilen ve kullan1labilir

halde konut bulunmamas1 halinde, bu ta_1nmazlar1n konut olarak nitelendirilmesi mümkün olmad11ndan,

arsa veya arazi say1lmak suretiyle genel oranda (%18) KDV ye tabi tutulmas1 gerekmektedir. Öte yandan,

tapu sicilinde arsa ve arazi olarak kay1tl1 bulunan ta_1nmazlar1n üzerinde, kullan1labilir halde konut olduu

takdirde de bu sat1_1n yukar1daki aç1klamalara göre konut say1laca1 tabiidir.

Örnek 1:

0zale-i _üyu (payda_l11n giderilmesi) talebiyle aç1lan bir davada, görevli ve yetkili mahkeme taraf1ndan 145

m2 toplam alan1 olan 650 m2 bahçesi bulunan 2 katl1 ah_ap evin sat1lmas1na karar verilmi_tir. Sat1_a konu

evin her bir kat1n1n ba1ms1z bölüm olarak kullan1lma imkan1 yoktur.

Mahkemenin karar1na göre yap1lacak bu sat1_ i_lemi, KDV Kanununun 1/3-d maddesi uyar1nca katma

deer vergisine tabidir. Mahkeme sat1_ memurluunca 650 m2 bahçenin mahalli örf ve âdete göre evle

birlikte deerlendirilmesi halinde, evin net alan1 da 150 m2 yi geçmediinden sat1_ bedeli üzerinden % 1

oran1nda KDV hesaplan1p, beyan edilecektir. Söz konusu bahçenin bu kapsamda deerlendirilmemesi ve

ev ile bahçe bedelinin ayr1_t1r1lmas1 halinde, ev ve bahçe ayr1 ayr1 dikkate al1narak vergilendirilecektir. Bu

ayr1_t1rman1n yap1lmamas1 halinde ise sat1lan ta_1nmaza % 18 oran1nda KDV uygulanacakt1r.

Dier taraftan, bu tür sat1_larda, al1c1n1n payda_lardan birisi olmas1 halinde, bu ki_iye dü_en pay

bak1m1ndan teslimin olmad11 dikkate al1narak, söz konusu paya dü_en bedelin toplam sat1_ bedelinden

_ülmesi gerekmektedir.

Örnek 2:

Bir mahkeme taraf1ndan, tapu sicilinde 120 m² kagir ev olarak kay1tl1 bulunan kullan1lamaz haldeki

ta_1nmaz1n aç1k art1rma yoluyla sat1laca1 duyurulmu_tur.

Ta_1nmaz teslimlerinde teslime konu ta_1nmaz1n i_lem tarihi itibariyle geçerli fiili durumunun dikkate

al1nmas1 gerekmektedir. Yukar1daki örnekte belirtilen ta_1nmaz tapuda "kagir ev" olarak görünmekle

birlikte, evin teslim tarihi itibariyle kullan1lamaz halde olmas1 nedeniyle, müzayede yoluyla yap1lan bu sat1_

konut deil, arsa teslimi olarak kabul edilecek ve genel oranda vergiye tabi tutulacakt1r.

Dier taraftan, konut olarak projelendirilen, in_aat ruhsat1 da konut olarak al1nan in_aatlar1n henüz

tamamlanmadan arsa pay1 veya kat irtifak1 üzerinden sat1_lar1, konut say1lacak ve net alan1 dikkate

al1narak yukar1daki aç1klamalar çerçevesinde KDV ye tabi tutulacakt1r.

3.2. Konut Yap1 Kooperatiflerinin Üyelerine Konut Teslimi

5904 say1l1 Kanunun 13 üncü maddesinin (b) bendi ile KDV Kanununun 17/4-k maddesinde yer alan

konut yap1 kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri'' ibaresi madde metninden ç1kar1lm1_; 5904 say1l1

Kanunun 16 nc1 maddesiyle KDV Kanununa eklenen geçici 28 inci maddede de, Bu maddenin yürürlüe

girdii tarihten önce bina in_aat ruhsat1 alm1_ olan konut yap1 kooperatiflerince, üyelerine yap1lan konut

teslimleri katma deer vergisinden müstesnad1r.'' hükmüne yer verilmi_tir.

Konuya ili_kin olarak 113 Seri No.lu KDV Genel Tebliinin 4 üncü bölümünde gerekli aç1klamalar

yap1lm1_t1r.

Bu çerçevede, 5904 say1l1 Kanunun yürürlük tarihi olan 3/7/2009 dan önce bina in_aat ruhsat1 alm1_ olan

konut yap1 kooperatiflerinin üyelerine yapacaklar1 konut teslimleri m2 büyüklüüne bak1lmaks1z1n KDV den

istisna olacakt1r. Ancak, 3/7/2009 tarihinden sonra in_aat ruhsat1 alan konut yap1 kooperatiflerinin net alan1

150 m2 ye kadar konut teslimleri % 1, dier ta_1nmaz teslimleri ile 150 m2 nin üzerindeki konut teslimleri

ise % 18 oran1nda KDV ye tabi tutulacakt1r.

Öte yandan, 3/7/2009 dan önce bina in_aat ruhsat1 alm1_ olan konut yap1 kooperatiflerinin üyeleri d1_1ndaki

ki_ilere yapacaklar1 konut dahil ta_1nmaz sat1_lar1 Kanunun istisna ve oran hükümleri de dikkate al1narak

KDV ye tabi tutulacakt1r.

3.3. Hazine Taraf1ndan Yap1lan Ta_1nmaz Sat1_lar1

KDV Kanununun 17/4-p maddesi ile Hazinece yap1lan ta_1nmaz teslimleri ve kiralamalar1, irtifak hakk1

tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi i_lemleri KDV den istisna edilmi_tir. Bu hükümdeki "Hazine" ibaresi

genel bütçeli kamu idareleri aç1s1ndan devlet tüzel ki_iliini ifade etmekte ve 5018 say1l1 Kamu Mali

Yönetimi ve Kontrol Kanununun eki I say1l1 cetvelde yer alan kurum ve kurulu_lar1 kapsamaktad1r.

Buna göre, 5018 say1l1 Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun eki I say1l1 cetvelde yer alan kamu

idareleri taraf1ndan yap1lacak ta_1nmaz sat1_ ve kiralamalar1 ile irtifak hakk1 tesisi, kullanma izni ve ön izin

verilmesi i_lemleri KDV den istisna olacakt1r. Bu çerçevede Maliye Bakanl11 Milli Emlak Genel Müdürlüü

taraf1ndan müzayede suretiyle yap1lacak ta_1nmaz sat1_lar1 da bu madde kapsam1nda deerlendirilecektir.

Buna kar_1l1k ayn1 Kanunun eki II say1l1 cetveldeki özel bütçeli idarelerin, III say1l1 cetveldeki düzenleyici ve

denetleyici kurumlar1n ve IV say1l1 cetveldeki sosyal güvenlik kurumlar1n1n müzayede yoluyla

gerçekle_tirecekleri ta_1nmaz sat1_lar1 ise KDV Kanununun 17/4-p maddesi kapsam1nda

deerlendirilmeyecek ve genel hükümler dahilinde KDV ye tabi tutulacakt1r.

Hazinenin ta_1nmaz sat1_lar1n1n yan1s1ra irtifak hakk1 tesisi, kullanma izni ve ön izin verilmesi i_lemleri de

KDV den istisnad1r.

Örnek 3:

Maliye Bakanl11 Milli Emlak Genel Müdürlüü, tapu sicilinde Maliye Hazinesi ad1na kay1tl1 be_ adet

ta_1nmaz1 ihale yoluyla sat1_a ç1karm1_t1r.

Bu sat1_ i_lemi, KDV Kanununun 17/4-p maddesine göre vergiden müstesnad1r.

Örnek 4:

Orman Genel Müdürlüü, Çanakkale'nin Ayvac1k ilçesindeki bir ta_1nmaz1, ihale yoluyla satacakt1r.

Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun eki II say1l1 cetveldeki özel bütçeli idareler aras1nda say1lan ve

madde metnindeki Hazine kapsam1na girmeyen Orman Genel Müdürlüü taraf1ndan yap1lan bu sat1_

i_lemi, Kanunun 17/4-p maddesi kapsam1nda deerlendirilmeyecek ve KDV Kanununun oran ve dier

istisna hükümleri de dikkate al1narak i_lem yap1lacakt1r.

3.4. 0ki Tam Y1l Süreyle Sahip Olunan Ta_1nmazlar1n Sat1_1

KDV Kanununun 17/4-r maddesine göre, kurumlar1n aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin

mülkiyetinde, en az iki tam y1l süreyle bulunan ta_1nmazlar1